Investir en Albanie : opportunités, risques et secteurs clés

Investir en Albanie attire de plus en plus d’investisseurs étrangers, notamment dans l’immobilier et le tourisme, grâce à une économie en croissance et une fiscalité avantageuse.

Nous allons analyser pourquoi l'Albanie devient une destination intéressante pour l'investissement étranger, ses secteurs clés et comment accéder à ce marché émergent.

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Pourquoi investir en Albanie ?

Située stratégiquement dans les Balkans occidentaux, l'Albanie gagne en importance dans les flux d'investissement international. Avec un PIB qui a augmenté de 3,3 % en 2024 et une prévision de 3,4 % pour 2025 selon le FMI, ce pays en transition économique offre un environnement favorable au développement des affaires.

Bien que son PIB par habitant reste faible par rapport à la moyenne européenne, 9 096 euros en 2024 (classé 83e au classement mondial), il a fait des pas fermes vers une économie plus ouverte, numérique et durable.

Le pays se distingue par une main-d'œuvre jeune et qualifiée, un environnement fiscal attractif et un secteur immobilier en pleine expansion. De plus, il bénéficie d'une position stratégique qui en fait une plateforme logistique vers un marché régional de 20 millions de personnes.

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Contexte économique de l’Albanie

Depuis la chute du communisme dans les années 90, l'Albanie a évolué vers une économie de marché avec des résultats mitigés, mais une tendance claire à la croissance. La stabilité macroéconomique s'est améliorée ces dernières années, avec une inflation modérée et un déficit budgétaire relativement contenu.

En 2024, la croissance du PIB a été principalement stimulée par la consommation intérieure, le tourisme et l'investissement direct étranger. Le pays a fait des progrès significatifs dans des domaines tels que la numérisation, l'environnement des affaires et la compétitivité industrielle.

Tirana, sa capitale, concentre une grande partie de l'activité économique. Avec un million d'habitants, un tiers de la population du pays, elle mène le boom immobilier et est le centre d'attraction pour le capital étranger. Cependant, le défi pour l'Albanie sera de parvenir à une décentralisation effective de la croissance vers d'autres villes comme Shkodra, Vlora ou Durres.

Au niveau régional, elle maintient des relations solides avec le Kosovo et d'autres pays voisins, ce qui renforce son rôle de hub logistique dans les Balkans.

Comment investir en Albanie ?

Actuellement, il n'existe pas d'ETFs, de fonds indiciels ni d'actions cotées qui donnent un accès direct au marché albanais depuis la France. Il n'y a pas non plus de fonds européens incluant l'Albanie de manière significative. Cela signifie que la seule voie réaliste d'investissement passe par l'investissement direct, notamment dans le secteur immobilier.

Investir dans l’immobilier albanais

Le secteur immobilier albanais est aujourd’hui l’une des principales portes d’entrée pour les investisseurs étrangers. L’essor du tourisme, la modernisation des infrastructures et des prix encore largement inférieurs à ceux de la Grèce ou de la Croatie font de l’immobilier en Albanie une option attractive.

• Tirana : capitale dynamique où la demande locative est forte, tant résidentielle que commerciale.
• La Riviera albanaise (Sarandë, Vlorë, Durrës) : zones touristiques en plein développement, idéales pour la location saisonnière et les résidences secondaires.
• Prix compétitifs : selon les zones, les appartements en Albanie se négocient encore entre 800 et 1 500 € le m², bien en dessous des marchés voisins.
• Potentiel de rendement : le boom touristique génère une rentabilité locative brute estimée entre 6 % et 9 % par an dans les zones côtières les plus prisées.

Cet investissement est généralement géré par le biais d'agences immobilières locales, de plateformes internationales ou en constituant une société en Albanie, ce qui est courant dans les opérations de plus grande envergure. Il est essentiel de disposer d'un soutien juridique local pour garantir la sécurité de l'opération.

Les investisseurs disposant de plus de capital peuvent envisager de participer à des projets d'entreprise ou énergétiques par le biais d'accords bilatéraux, de banques privées ou de cabinets spécialisés. Mais dans tous les cas, il s'agit d'un investissement actif, non d'instruments pouvant être souscrits via un courtier en France.

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ETF : absence de l'Albanie, directe ou indirecte

À la différence d'autres pays balkaniques comme la Roumanie, la Bulgarie ou la Croatie, l'Albanie n'a aucune présence dans un ETF actuellement disponible en France, même de manière résiduelle.

Cela est dû au fait que le pays ne fait pas partie d'indices internationaux comme le MSCI Emerging Markets Eastern Europe ou le CECE Index, qui servent de base pour la plupart des ETFs centrés sur l'Europe de l'Est. De plus, le marché boursier albanais ne remplit pas les exigences minimales de capitalisation, de liquidité ni d'accessibilité pour être considéré dans ces produits.

Même les ETFs de frontière plus larges, comme le Xtrackers MSCI EFM Africa Top 50 Swap UCITS ETF, n'incluent pas l'Albanie, ce qui confirme son exclusion tant des marchés émergents que de frontière du point de vue de l'investissement institutionnel.

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Fonds d'investissement : exposition indirecte très limitée

Actuellement, il n'y a pas non plus de fonds d'investissement disponibles depuis la France qui offrent une exposition directe et significative à l'Albanie.

Certains produits régionaux, comme le East Capital Balkans A EUR Cap (ISIN: LU0332316016), investissent dans les pays balkaniques, mais l'Albanie ne figure pas parmi les destinations incluses dans le portefeuille.

Dans la plupart des cas, cette absence est due au manque de profondeur du marché local, à la rareté des entreprises cotées et aux difficultés opérationnelles pour opérer dans le pays dans le cadre UCITS européen. De plus, le manque de normes comptables et l'opacité de certaines structures corporatives compliquent l'analyse fondamentale depuis une société de gestion internationale.

Pour ceux qui s'intéressent à la région, la voie la plus proche reste d'investir dans des fonds ou ETFscentrés sur l'Europe de l'Est ou les Balkans. Cependant, l'exposition à l'Albanie sera, au mieux, marginale et de manière indirecte à travers des relations commerciales avec les pays voisins.

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Opportunités d’investissement en Albanie

Voici quelques-unes des raisons pour lesquelles investir en Albanie peut être une bonne option :

1.Relation bilatérale avec la France

Les relations économiques et commerciales entre la France et l’Albanie se sont renforcées au cours des dernières années. En 2023, les échanges bilatéraux représentaient environ 150 millions d’euros, avec un léger excédent en faveur de la France. Les exportations françaises, estimées à près de 76 millions d’euros, concernaient principalement les produits industriels et technologiques, tandis que les importations albanaises vers la France s’élevaient à environ 74 millions d’euros, dominées par le textile et les biens de consommation.

La France figure parmi les principaux investisseurs étrangers en Albanie, avec un stock d’investissements directs cumulés atteignant près de 489 millions d’euros fin 2023. Plus de 430 entreprises françaises opèrent déjà dans le pays, couvrant des secteurs variés tels que la banque, l’énergie, la construction, l’industrie ou encore la technologie. Parmi elles, on retrouve des acteurs comme Safran, impliqué dans la fourniture de solutions biométriques, ou Vinci à travers des projets d’infrastructures liés au gazoduc TAP. Le secteur bancaire a également connu une présence française marquée, avec la reprise par Crédit Agricole d’un établissement local devenu l’American Bank of Investments, aujourd’hui l’une des banques importantes du pays.

Au-delà de la sphère économique, la coopération institutionnelle est également dynamique. La Chambre de Commerce et d’Industrie France-Albanie (CCIFA) accompagne activement les entreprises dans leurs projets d’implantation et de développement. L’Agence Française de Développement (AFD) soutient pour sa part des projets de réformes structurelles, notamment dans le secteur énergétique, mais aussi dans le développement local et associatif.

Sur le plan politique, la France a réaffirmé son engagement en faveur de l’intégration européenne de l’Albanie. En mai 2025, lors d’un forum économique, le président Emmanuel Macron a encouragé les investisseurs français à s’intéresser davantage au marché albanais, en soulignant la perspective d’une adhésion de l’Albanie à l’Union européenne d’ici 2027. Cette dynamique renforce la visibilité du pays auprès des acteurs économiques français et confirme le potentiel d’un partenariat stratégique à long terme.

2. Incitations à l'investissement étranger

Le gouvernement albanais a mis en œuvre des réformes pour améliorer la compétitivité du pays, parmi lesquelles :

• Incitations fiscales pour les investissements stratégiques.
• Simplification administrative et amélioration du climat des affaires.
• Engagement pour la transformation numérique et la durabilité.
• Soutien aux investissements étrangers dans les régions en dehors de Tirana.

En même temps, l'Albanie progresse dans ses négociations pour l'adhésion à l'Union européenne, ce qui ajoute un horizon de stabilité réglementaire et de convergence économique.

3. Tourisme : secteur clé pour l'investissement

Avec plus de 10 millions de visiteurs annuels et un littoral comparable à celui de la Croatie ou de la Grèce, le tourisme est devenu l'un de ses moteurs économiques. Les opportunités vont des hôtels de luxe sur la Riviera albanaise aux projets dans des villes historiques comme Berat ou Gjirokastër.

L'intérêt des chaînes hôtelières internationales est en croissance et d'importants investissements dans les infrastructures touristiques, y compris les aéroports et les ports de plaisance, sont prévus.

4. Énergies renouvelables

L’Albanie dispose d’un fort potentiel dans le domaine des énergies renouvelables, en particulier grâce à son réseau hydroélectrique. Plus de 95 % de l’électricité produite dans le pays provient déjà de l’hydroélectricité, ce qui place l’Albanie parmi les leaders régionaux en matière d’énergie verte.

Ces dernières années, le gouvernement a ouvert la voie à de nouveaux projets dans le solaire et l’éolien, avec plusieurs appels d’offres internationaux. Des entreprises étrangères, notamment européennes, commencent à investir dans la construction de parcs photovoltaïques et fermes éoliennes. L’objectif affiché est de diversifier la production et de sécuriser l’approvisionnement énergétique, tout en alignant le pays sur les standards européens de durabilité.

Pour les investisseurs étrangers, les opportunités résident dans les partenariats public-privé (PPP), la participation à des appels d’offres internationaux ou encore le financement d’infrastructures énergétiques locales. Le soutien de la Banque européenne pour la reconstruction et le développement (BERD) et d’institutions comme l’Agence Française de Développement (AFD) témoigne de l’intérêt croissant pour ce secteur stratégique.

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5. Infrastructures

Les infrastructures albanaises représentent un autre levier majeur d’investissement. Le pays mise sur la modernisation de ses routes, de ses ports et de ses aéroports afin de soutenir le développement du tourisme et des échanges commerciaux dans la région des Balkans.

Parmi les projets phares figurent l’agrandissement du port de Durrës, qui aspire à devenir un hub logistique régional, ainsi que la construction et la modernisation d’autoroutes reliant Tirana aux principales villes et aux pays voisins. Dans le domaine aérien, le nouvel aéroport de Vlora est en cours de développement, venant s’ajouter à celui de Tirana, déjà en pleine expansion.

Pour les investisseurs, ces projets offrent des opportunités dans la construction, la gestion et le financement d’infrastructures stratégiques. Le pays bénéficie de financements européens et internationaux, ce qui réduit une partie du risque lié aux investissements à long terme. À mesure que l’intégration européenne progresse, la modernisation des infrastructures albanaises devrait s’accélérer, renforçant ainsi l’attractivité du pays.

Avantages et risques d’un investissement en Albanie

Avantages

• ✅ Économie en croissance
• ✅ Emplacement stratégique
• ✅ Population jeune et dynamique
• ✅ Main-d'œuvre compétitive et qualifiée
• ✅ Industrie des énergies renouvelables prospère
• ✅ Tourisme en expansion
• ✅ Fiscalité favorable
• ✅ Facilité pour les investissements étrangers
• ✅ Coûts de main-d'œuvre bas
• ✅ Secteurs émergents en croissance

Inconvénients

• ❌ Difficultés à obtenir du capital humain
• ❌ Infrastructure inadéquate pour l'investissement
• ❌ Environnement réglementaire envahi par la bureaucratie
• ❌ Insécurité juridique et concurrence déloyale
• ❌ Manque de transparence et de suivi pour les startups
• ❌ Taux élevés d'émigration

• ❌ Problèmes économiques au niveau structurel
• ❌ Grave dépeuplement
• ❌ Secteurs vulnérables
• ❌ Infrastructure de transport faible
• ❌ Forte concurrence dans les investissements
• ❌ Peu d'instruments financiers possibles

Bourse d'Albanie (ALSE)

La Bourse des Valeurs Albaniennes (ALSE) est la principale bourse opérationnelle en Albanie. Fondée en 2014 et licenciée par l'Autorité de Surveillance Financière d'Albanie (AFSA) en 2017, ALSE fonctionne comme une plateforme électronique de négociation avec le système "Quick Trade", utilisé également dans d'autres bourses régionales comme celles de Skopje ou Sarajevo.

Actuellement, il n'existe pas d'indice boursier national largement reconnu en Albanie. ALSE est en phase de développement et d'expansion. Dans ses premières années, la négociation s'est concentrée sur les obligations d'État, et plus récemment a commencé à lister des obligations d'entreprise dans le but de diversifier le marché des capitaux et d'augmenter la transparence.

À mesure que le nombre d'entreprises cotées et la profondeur du marché augmenteront, il est probable qu'un indice officiel soit créé pour représenter la performance de la bourse albanaise.

Qui sont ses actionnaires ?

• Credins Bank (42,5%)
• American Bank of Investments (42,5%)
• AK Invest (15%)

Indice principal de la Bourse d'Albanie

À la différence d'autres pays, l'Albanie ne dispose pas encore d'indices secondaires ou spécialisés regroupant des entreprises par taille, secteur ou capitalisation. La faible liquidité du marché et le nombre limité d'émetteurs sont les principaux facteurs expliquant cette situation.

Cependant, il est attendu que, à mesure que la consolidation du marché progresse et que la participation des entreprises augmente, des indices sectoriels ou représentatifs de l'ensemble du marché albanais puissent émerger.

Aujourd'hui, ALSE opère sans références officielles comme le MSCI Albania ou le FTSE Albania, qui pourraient être développées à l'avenir si le pays parvient à attirer plus d'investissements locaux et internationaux.

Investir en Albanie est-il une option à considérer ?

L'Albanie offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs à la recherche de marchés en développement. Son économie est en croissance, avec une population jeune et une main-d'œuvre qualifiée et compétitive.

La situation stratégique en Europe du Sud-Est, combinée à une fiscalité favorable et des politiques ouvertes à l'investissement étranger, font du pays une destination attrayante pour certains secteurs, comme les énergies renouvelables ou le tourisme, qui sont en expansion.

Cependant, il y a aussi des facteurs qui exigent de la prudence. L'Albanie présente des problèmes structurels, tels que le manque d'infrastructures adéquates, la dépopulation et une émigration élevée qui complique la rétention des talents. À cela s'ajoutent une bureaucratie persistante, une insécurité juridique et des difficultés pour les startups en raison du manque de suivi et de transparence.

En définitive, les opportunités les plus tangibles aujourd'hui en Albanie passent par le tourisme et le secteur immobilier. Pour les profils cherchant une rentabilité à long terme dans des actifs réels, cela peut être une alternative à surveiller. Mais pour ceux qui recherchent des actifs financiers traditionnels comme des actions, des fonds ou des ETF, l'Albanie n'offre pas encore d'options viables.

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