Comment faire des placements immobiliers ?

Les investissements immobiliers sont aujourd'hui ceux préférés par les Italiens. Cependant, il s'agit d'un secteur complexe, qui est par certains aspects plus difficile que celui des instruments financiers traditionnels tels que les ETF, les actions et les obligations. Pour cette raison, quiconque souhaite s'aventurer dans ce monde ne peut ignorer la connaissance de certains aspects fondamentaux que nous essaierons d'approfondir dans cet article. Voyons donc, comment faire des investissements immobiliers en France et à l'étranger, s'il est avantageux d'investir dans l'immobilier, certaines estimations pour 2025, comment investir dans l'immobilier par le biais des REIT, comment gagner de l'argent avec les maisons, quels sont les meilleurs investissements immobiliers et d'autres sujets connexes.

Comment investir dans l'immobiliers en France et à l'étranger ?

Tout d'abord, vous devez comprendre quelle est la fonction de l'investissement immobilier que vous avez l'intention de faire, donc le but, quel est le type de marché auquel vous avez l'intention de vous adresser, ainsi que les modalités d'achat d'un bien immobilier et d'investissement.

Commençons par dire qu'il existe différents types d'investissement immobilier :

• Investissement immobilier pour la location : pratique qui consiste à acheter un bien immobilier pour ensuite le louer. En échange du droit de jouissance du bien, le locataire est tenu de payer un loyer, généralement sur une base mensuelle.
• Flipping immobilier : il s'agit d'une pratique particulière, d'origine anglo-saxonne, qui consiste à acheter un bien immobilier, à le rénover puis à essayer de le vendre sur le marché et à gagner ainsi sur la différence de prix.
• Investissement via REIT : ce sont des instruments financiers qui permettent d'investir à travers, comme nous le verrons, des sociétés qui investissent dans le secteur. Les REIT sont des investissements très liquides, négociables sur le marché comme s'ils étaient des ETF normaux. Il s'agit, fondamentalement, d'un véritable investissement financier comparable à celui d'autres formes et instruments plus connus, tels que les actions et les ETF.
• Investissement dans l'immobilier à l'étranger : clairement, ce n'est pas un type d'investissement immobilier supplémentaire en soi, mais il présente des particularités qu'il faut prendre en compte et que nous allons voir.

Il existe différents avantages et inconvénients qui, comme nous le verrons en détail, sont associés à chaque forme d'investissement.

Est-il avantageux d'investir dans l'immobilier ?

La réponse est : ça dépend.

En premier lieu parce que toutes les formes d'investissement immobilier ne sont pas équivalentes : l'achat d'une maison pour la louer est une opération structurellement différente du flipping immobilier qui est à son tour différent de l'investissement via REIT.

Donc, limitons le champ : les investissements immobiliers "traditionnels", y compris le flipping et l'investissement dans l'immobilier pour la location, sont-ils avantageux ?

Dans ce cas, la réponse dépendra d'une série de facteurs subjectifs, parmi lesquels :

• Le capital dont vous disposez : investir dans un bien immobilier, que ce soit par le biais du flipping ou pour le louer, est une opération extrêmement coûteuse. Il faut donc prévoir un capital important à investir.
• Votre disponibilité en termes de temps : l'investissement immobilier est une forme d'investissement structurellement différente de celle des instruments financiers classiques. Avec une action ou un ETF, les revenus sont essentiellement des revenus passifs. En revanche, lorsque vous investissez dans l'immobilier, il y a toute une série de formalités et d'activités connexes à effectuer, allant de la recherche du locataire, au temps passé entre les formalités et les charges légales, jusqu'aux éventuelles procédures légales en cas de défaut de paiement.
• Connaissance du marché : investir correctement dans l'immobilier est plus complexe que d'apprendre à investir sur les marchés financiers. Cela pour diverses raisons. Nous n'avons pas, comme pour une action ou un ETF, un historique des rendements qui nous permet de tenter de prévoir ce que nous pourrions attendre de l'investissement, l'investissement est en soi illiquide, il est nécessaire, pour prédire la valeur de la propriété, et l'évolution de cette valeur dans le temps, d'analyser également la zone dans laquelle le bâtiment est situé, de connaître une série d'aspects réglementaires tels que la réglementation de la construction et ainsi de suite.

Lorsque, ensuite, on sort des frontières nationales, et que l'on s'approche du marché étranger, les choses se compliquent encore plus.

En réalité, il y a aussi des avantages, en termes de rentabilité potentielle : en sortant des frontières nationales, nous pouvons sélectionner les pays où le marché immobilier présente le plus haut potentiel de croissance à long terme. Par exemple, une opportunité peut être les pays en développement : coûts des logements (relativement) bas, taux de croissance démographique élevé et bonnes perspectives de développement économique. Tous ces facteurs, qui sont difficilement reproductibles dans un pays comme la France.

Certains obstacles que nous pourrions rencontrer lorsque nous nous orientons vers des pays étrangers sont :

• Différences linguistiques : négocier l'achat d'un bien immobilier dans un pays où l'on ne parle pas une langue différente constitue sans aucun doute un obstacle majeur, capable en soi de mettre à rude épreuve les compétences de négociation.
• Interprétation des normes : bien que dans certains États de l'UE nous puissions trouver un certain degré de standardisation, surtout là où nous restons dans un pays de droit civil, chaque système juridique a ses propres règles, qui doivent être interprétées et respectées selon bien sûr les paramètres normatifs du système de référence.
• Coûts : les différences, linguistiques, réglementaires et procédurales, impliquent que généralement investir à l'étranger est plus coûteux qu'investir en Italie.

Que se passera-t-il sur le marché immobilier en 2025 ?

Maintenant, voyons si il est avantageux d'investir dans la brique aujourd'hui. L'année 2024 a été caractérisée par une dissociation substantielle entre :

• Les transactions : qui ont connu un ralentissement ; le nombre de transactions a substantiellement diminué.
• Les prix de l'immobilier : qui, en revanche, ont résisté à la baisse, voire augmenté dans certains segments.

Selon les données fournies par l'Agence du Revenu, une baisse globale de 12% a été enregistrée par rapport à 2022, avec un total de 350.855 transactions immobilières conclues. En analysant plus en détail, les transactions au premier trimestre de l'année ont atteint le nombre de 166.745, montrant une diminution de 8% par rapport à la même période de l'année précédente. La baisse enregistrée au deuxième trimestre a été encore plus marquée, avec 184.110 transactions et une réduction de 16% par rapport au trimestre correspondant de 2022.

En venant à 2024, c'est une année qui présente à son tour des éléments d'incertitude en ce qui concerne les investissements immobiliers.

Selon les analyses du Bureau d'études du Groupe Tecnocasa, tant les taux d'intérêt qu'une attitude de prudence générale de la part des banques constituent des éléments de frein à l'octroi de prêts par les banques.

Ce qui, dans l'ensemble, pourrait entraîner une baisse des prix, bien qu'il y ait certains segments de marché, y compris le segment haut de gamme et de luxe, où il est peu probable que des baisses décisives soient expérimentées. Même pour les lieux touristiques, on s'attend à une bonne tenue des investissements. En ce qui concerne les délais, ces dynamiques d'incertitude pourraient ensuite être associées à une dilatation substantielle des délais de vente.

Quelles perspectives pour 2025 ?

• Une stabilisation des prix après la baisse observée en 2023 et 2024.
• Une baisse progressive des taux d’intérêt, avec des niveaux moyens de 3,00 % sur 10 ans, 3,25 % sur 15 ans, 3,31 % sur 20 ans et 3,40 % sur 25 ans début 2025.
• Un soutien gouvernemental renforcé, avec notamment l'extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ) et des mesures incitatives pour la construction de logements neufs.

En ce qui concerne le secteur de la location, il est probable que leur prix se maintienne, bien que leur évolution sera ensuite influencée par l'évolution générale de l'économie et en particulier par les dynamiques et les processus inflationnistes.

Investir dans l'immobilier : crowdfunding immobilier

Le crowdfunding est une méthode de collecte de fonds qui implique un grand nombre de personnes, généralement via Internet. Cette approche permet aux individus, aux entreprises ou aux organisations de collecter des capitaux pour financer différents types de projets ou d'initiatives. Le terme "crowdfunding" est une combinaison des mots anglais "crowd" (foule) et "funding" (financement).

Comme dans d'autres domaines, il existe également des techniques de crowdfunding dans l'immobilier.

Celles-ci permettent l'accès au monde des investissements immobiliers à des sujets qui autrement seraient exclus, faute de capitaux suffisants.

Nous pouvons distinguer deux types différents de crowdfunding immobilier :

• Type de crowdfunding de prêt : il s'agit essentiellement de prêts accordés à une société immobilière, généralement via des plateformes en ligne. Le mode de fonctionnement est le même que celui qui caractérise les prêts obligataires communs : la qualité d'obligataire confère le droit à la perception périodique d'intérêts, d'une part, et au remboursement du capital à l'échéance du prêt lui-même, d'autre part. Le sujet ne devient pas propriétaire de l'immeuble : la société reste la seule propriétaire des biens immobiliers objet de l'investissement.
• Type equity : dans ce cas, l'investisseur achète une part de la société. Le rendement de l'investissement provient donc de l'exercice des droits économiques et patrimoniaux associés à la détention de la part.

Le crowdfunding immobilier est un type d'investissement collectif qui ouvre le monde de l'immobilier à tous. Comme pour d'autres projets de crowdfunding en equity, le crowdfunding immobilier permet aux personnes d'acquérir des parts qui rapporteront, généralement sur une période de temps plus courte.

Investissement immobilier : REIT

Nous avons déjà mentionné les inconvénients que peuvent comporter les investissements immobiliers traditionnels. Et aussi le fait qu'une alternative plus efficace, liquide et rentable peut être représentée par les REIT.

Récapitulons :

REIT signifie Real Estate Investment Trust, qui en italien signifie "fonds d'investissement immobilier". Ces REIT sont des entités qui s'occupent d'investissements dans le secteur immobilier et sont négociables en bourse. En Italie, il existe des entités similaires appelées SIIQ, qui sont des sociétés cotées en bourse spécialisées dans l'achat et la gestion de biens immobiliers à des fins de location. Étant des sociétés cotées, il est possible pour quiconque d'investir dans un REIT, de la même manière que l'on achèterait des actions d'autres sociétés.

En Italie, comme dans le reste du monde, les REIT (Real Estate Investment Trusts) peuvent être classifiés en fonction du type d'investissement qu'ils font dans le secteur immobilier. Nous distinguons entre :

• REIT immobiliers (ou Equity REITs) : ce sont les REIT les plus traditionnels et répandus. Leur activité principale est l'achat et la gestion de biens immobiliers pour générer des revenus locatifs. Cela n'exclut pas la possibilité de vendre certaines propriétés pour réaliser un profit, mais leur activité principale est liée à la gestion de biens immobiliers. Les types de biens gérés peuvent varier considérablement : logements, centres commerciaux, résidences, hôtels, terrains industriels, etc. De plus, ils peuvent se spécialiser dans des segments spécifiques du marché immobilier.
• REIT hypothécaires : Ces REIT se concentrent sur le financement immobilier plutôt que sur la possession directe de biens immobiliers. Ils ne possèdent pas physiquement de propriétés, mais fournissent plutôt des financements pour l'achat de biens immobiliers par le biais d'instruments tels que les obligations hypothécaires. Leurs gains proviennent des intérêts générés par ces prêts hypothécaires. Ils jouent donc un rôle plus similaire à celui d'une institution financière sur le marché immobilier.
• REIT mixtes : les REIT mixtes combinent les approches des REIT immobiliers et des REIT hypothécaires. Ces REIT peuvent décider de varier leur stratégie d'investissement entre la propriété directe de biens immobiliers et le financement immobilier, en fonction des conditions du marché ou d'autres considérations stratégiques. Cette flexibilité leur permet d'équilibrer et de diversifier les risques et les opportunités d'investissement.
  En conclusion, les REIT en Italie offrent différentes options d'investissement sur le marché immobilier, chacune avec ses propres caractéristiques, opportunités et risques. Les investisseurs peuvent choisir parmi ces différents types de REIT en fonction de leurs préférences d'investissement et de leur tolérance au risque.
  

Les REIT peuvent être une activité d'investissement immobilier très rentable, qui combine et satisfait en même temps les besoins de diversification, liquidité, réduction des coûts organisationnels et de gestion.

Historiquement, les REIT surpassent les coûts liés à l'investissement direct dans l'immobilier, d'environ 4% chaque année, comme le démontre une étude de l'EPRA.

Ceci n'est cependant qu'une introduction au sujet des REIT.

Comment investir dans les REIT ?

Les fonds immobiliers cotés, connus sous le nom de REIT, se trouvent sur les marchés mondiaux, y compris le marché italien, dans les devises USD, GBP et EUR, entre autres. Il est possible d'acheter des ETF basés sur des REIT via des plateformes numériques qui offrent la négociation de fonds cotés en bourse, tels que DEGIRO.

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Investir comporte un risque de perte.

Investir dans la brique : est-ce encore avantageux pour acheter une maison ?

Nous revenons maintenant aux formes d'investissement immobilier les plus traditionnelles. Le premier aspect à prendre en compte est le type d'investissement que vous envisagez de faire.

La première question, préliminaire, est : l'immobilier aura-t-il une fonction résidentielle ou simplement d'investissement ?

La réponse à cette question entraîne des considérations fondamentalement différentes. Si la fonction est résidentielle, alors nous prendrons en compte des facteurs non seulement objectifs (le prix et la commodité de l'investissement) mais aussi subjectifs (vos préférences, la zone de résidence, les besoins personnels ou familiaux). Même l'achat d'un bien immobilier pour des besoins résidentiels, peut-être par le biais d'un prêt hypothécaire, peut être considéré comme une forme d'investissement. Cela permet, à long terme, de "capitaliser" ; en bref, cela nous permet d'éviter de payer un loyer, en ayant une maison en propriété. Ce qui est particulièrement avantageux surtout si vous avez l'intention de vivre de manière stable au même endroit.

Si, en revanche, votre intention était uniquement et exclusivement de générer des revenus, alors l'accent doit être mis sur la maximisation du rendement par rapport à l'investissement en capital effectué. Il y a une différence fondamentale, tout d'abord, entre l'achat d'un bien immobilier en vue de sa rénovation et de sa revente et l'achat en vue de sa location. La première pratique est également connue sous le nom de flipping immobilier.

Ce processus repose sur l'achat de biens immobiliers sous-évalués ou nécessitant une rénovation, puis sur leur revente à un prix plus élevé après avoir effectué les améliorations nécessaires

1. Recherche du marché : avant tout, il est essentiel de faire une recherche approfondie du marché immobilier pour identifier les zones avec un bon potentiel de croissance de la valeur des biens immobiliers.
2. Achat du bien immobilier : l'achat d'un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur potentielle sur le marché est crucial. Souvent, cela implique l'achat de propriétés qui nécessitent une rénovation ou qui ont été sous-évaluées pour diverses raisons.
3. Rénovation et améliorations : après l'achat, le bien immobilier est rénové et amélioré. Cela peut varier de petites interventions esthétiques à des rénovations complètes. L'objectif est d'augmenter la valeur du bien immobilier en dépensant le moins possible.
4. Revente : une fois les travaux terminés, le bien immobilier est mis sur le marché et vendu. L'objectif est de réaliser un profit qui couvre les coûts d'achat, de rénovation et tout autre coût associé, en plus de générer une marge bénéficiaire.
5. Répétition : de nombreux investisseurs à succès dans le flipping immobilier répètent ce processus plusieurs fois, accumulant des profits et gagnant de l'expérience dans le secteur.

Gagner de l'argent avec l'immobilier : locations et maisons de vacances

Parfois, on préfère acheter une maison comme investissement immobilier. Les investissements immobiliers à des fins de location consistent essentiellement à acheter un bien immobilier, puis à générer un revenu provenant des loyers versés par le locataire en échange de la jouissance d'une partie ou de la totalité du bien immobilier.

Il existe différents types de locations, comme par exemple :

• Location traditionnelle : elle a lieu lorsque le bailleur s'engage, moyennant le paiement d'une contrepartie, à mettre à disposition un bien immobilier à des fins résidentielles. Par exemple, la location d'un bien immobilier à une famille. Il s'agit de formes de location basées sur le long terme, où l'on cherche donc à maximiser la durée du contrat. Les risques les plus importants sont ceux liés au risque de non-paiement.
• Locations à court terme : des plateformes comme Airbnb vous permettent de louer votre propriété pour de courtes périodes, souvent à des touristes ou des voyageurs à la recherche d'une maison de vacances pour de courts séjours. Les risques sont ceux liés à l'entretien de la propriété, mais en contrepartie, les revenus sont généralement plus élevés.
• Leasing commercial : si votre propriété convient, vous pourriez envisager de la louer à des fins commerciales, comme des bureaux, des magasins ou des restaurants. Ces contrats ont tendance à être plus longs et peuvent offrir une plus grande stabilité financière.

Un autre facteur est le type de propriété. Nous avons, par exemple :

• Investir dans l'immobilier résidentiel : cette catégorie comprend les maisons individuelles, les appartements, les copropriétés, les villas, et d'autres types de logements destinés à la résidence. Ce sont des biens conçus pour l'habitation de particuliers ou de familles.
• Investir dans l'immobilier à usage commercial : ceux-ci comprennent les bureaux, les magasins, les centres commerciaux, les hôtels et les restaurants.
• Investir dans l'immobilier à usage industriel : cette catégorie comprend les usines, les entrepôts, les dépôts et les structures de production. Ils sont souvent situés dans des zones industrielles ou à proximité des principales voies de transport.
• Investir dans l'immobilier multifamilial : ils sont conçus pour accueillir plusieurs familles ou groupes de locataires. Des exemples incluent des immeubles d'appartements ou des complexes résidentiels.
• Investir dans l'immobilier de loisirs : cette catégorie comprend l'investissement dans des maisons de vacances, des stations balnéaires et des installations touristiques.

Bien sûr, le type de propriété que vous voudrez acheter dépendra à son tour de plusieurs facteurs. Par exemple, le capital dont vous disposez (certains biens, comme les biens industriels, nécessitent certainement des investissements plus importants), le marché cible que vous souhaitez atteindre, et la connaissance du marché.

Investir dans l'immobilier : combien peut-on gagner ?

Il y a beaucoup de facteurs à considérer, et le plus important de tous est la zone de référence.

​Investir dans l'immobilier en France en 2025 peut offrir des rendements intéressants, mais ceux-ci varient significativement en fonction de la localisation du bien. Voici une analyse des prix de vente et des loyers dans différentes régions pour estimer le potentiel de gain.​

En 2025, le prix moyen au mètre carré en France s'établit à 3 017 €, avec une fourchette allant de 1 953 € à 4 286 €, selon la localisation et le type de bien.

Le rendement brut ne tient pas compte des charges et de la fiscalité, qui peuvent varier selon le régime fiscal choisi (micro-foncier, réel, etc.). Il est donc essentiel de :​

• Évaluer les charges : charges de copropriété, travaux, assurances, etc.​
• Consulter un conseiller fiscal : pour optimiser la rentabilité nette de l'investissement.

Donc, en fin de compte, estimer le rendement d'un investissement immobilier n'est pas simple : le conseil est de faire appel à un consultant ou de faire des recherches par vous-même pour mieux vous orienter.

Quel est le meilleur investissement immobilier ?

Comme vous l'aurez compris, notre opinion est que le meilleur investissement immobilier est celui dans les REIT. À moins que certaines conditions ne soient remplies. Si vous disposez de grands capitaux, si vous avez une connaissance approfondie du secteur et du contexte réglementaire du pays dans lequel vous avez l'intention d'investir, alors il peut effectivement être avantageux d'investir dans des biens immobiliers à louer ou par le biais de la technique du flipping.

Sinon, à ce jour, par exemple pour investir 5000 euros, statistiquement les REIT offrent des rendements plus élevés que l'investissement direct dans l'immobilier.