Comment investir en Bulgarie : bourse, immobilier, ETF

L'intégration de la Bulgarie dans l'Union européenne a facilité l'accès au financement européen, aux projets d'infrastructure et à la modernisation des services publics. Le pays est bénéficiaire net de fonds structurels, ce qui a accéléré son développement économique, notamment dans les zones rurales et les secteurs stratégiques tels que le transport, l'énergie ou la digitalisation.

Située dans le sud-est de l'Europe, la Bulgarie combine des plaines fertiles, des chaînes montagneuses comme les Grands Balkans et les Rhodopes et un littoral donnant sur la mer Noire. Cette diversité géographique favorise le tourisme, la logistique et la connectivité régionale, et a été essentielle pour attirer les investissements étrangers directs ces dernières années.

En 2023, les échanges commerciaux entre la France et la Bulgarie ont atteint un volume total de 2,779 milliards d'euros, enregistrant une croissance de 8,7 % par rapport à l'année précédente. La France s'est positionnée comme le 6ᵉ client et le 9ᵉ fournisseur de la Bulgarie.

Contexte économique de la Bulgarie

Située dans la zone des Balkans, la Bulgarie a connu de profondes transformations au cours des dernières décennies. Après l'effondrement du bloc soviétique, le pays a entamé un processus difficile mais soutenu de transition vers une économie de marché.

Depuis 2000, sa croissance a été stable, avec une réduction notable de la dette publique, l'une des plus basses d'Europe, et des finances publiques consolidées.

Son adhésion à l'Union européenne en 2007 a marqué un tournant. Bien qu'elle n'appartienne pas encore à la zone euro, sa monnaie nationale, le lev bulgare, est liée à l'euro par un système de taux de change fixe. Cela apporte de la stabilité et élimine le risque de change sur les produits financiers tels que les dépôts ou les obligations libellés en euros. Or, la Bulgarie remplit aujourd’hui les critères de convergence pour intégrer la zone euro, avec une entrée officielle prévue au 1er janvier 2026, ce qui renforcerait encore la confiance des investisseurs étrangers.

Aujourd'hui, la Bulgarie maintient une note de crédit stable, un niveau d'inflation contrôlé et un cadre juridique de plus en plus aligné sur les normes européennes.

Comment investir en Bulgarie depuis la France

Investir directement en Bulgarie depuis la France présente des limitations importantes. Actuellement, il n'existe pas d'ETF commercialisés en france qui incluent spécifiquement la Bulgarie ni de fonds dédiés au marché bulgare.

Les options pour accéder à l'économie bulgare sont :

• Actions de Bourse de Sofia : Le marché local est petit et peu liquide, bien qu'il offre des opportunités dans des secteurs comme la finance, l'énergie et la construction. Cette option est généralement adaptée aux investisseurs expérimentés avec un horizon à long terme.
• Investissement immobilier : La Bulgarie permet l'achat de propriétés par des étrangers avec peu de restrictions. Les zones touristiques, ainsi que des villes comme Sofia, Varna ou Plovdiv, sont les plus demandées.

Meilleures actions pour investir en Bulgarie

Bien que le marché boursier bulgare soit plus petit et moins liquide que d'autres en Europe, certaines entreprises se distinguent par leur volume de transactions et leur parcours en bourse.

L'un des avantages d'investir dans des actions en Bulgarie est la possibilité d'accéder à des secteurs peu représentés dans d'autres bourses européennes, comme celui des REITs agricoles ou des entreprises industrielles avec une présence régionale dans les Balkans. Cela permet également de diversifier le portefeuille avec des valeurs de marchés frontières.

Comme inconvénients, le marché est peu liquide, avec des spreads plus larges et une couverture moindre de la part des analystes. De plus, la majorité des actions sont cotées en lev bulgare (BGN), ce qui introduit un risque de change pour les investisseurs européens ou étrangers. Et tous les courtiers internationaux ne permettent pas un accès direct à la Bourse de Sofia (BSE).

Shelly Group SE : technologie IoT bulgare

Shelly Group est l'une des entreprises les plus en vue de Bulgarie dans le secteur technologique. Elle développe et vend des dispositifs intelligents connectés à internet (IoT), tels que des prises, des capteurs ou des systèmes de contrôle à distance pour les maisons et les entreprises.

Elle est présente dans plusieurs pays, y compris l'Allemagne, les États-Unis et la Chine. De plus, elle dispose d'autres lignes d'affaires, telles que la gestion des investissements et des actifs immobiliers. Une option intéressante pour investir dans une entreprise technologique avec une croissance internationale depuis un petit marché comme celui de la Bulgarie.

Ses principales métriques en ce moment sont:

• Cours actuel : environ 47,40 €
• Variation du jour : +0,60 € (+1,28 %)
• Capitalisation boursière : environ 1,68 milliard €
• Bénéfice par action (BPA) : 2,60 €
• Ratio cours/bénéfice (P/E) : environ 36,70
• Dividende annuel : 0,25 € (rendement de 0,27 %)

Sopharma : leader pharmaceutique régional

Sopharma est l'une des plus grandes entreprises pharmaceutiques de Bulgarie et est présente dans plusieurs pays, comme la Pologne, la Russie, l'Ukraine ou les États-Unis. Elle fabrique des médicaments génériques pour traiter des problèmes courants tels que des douleurs, fièvre, maladies respiratoires ou cardiaques. Elle recherche et développe également de nouveaux produits médicaux.

Ses médicaments sont vendus sous des marques connues dans la région, comme Tribestan ou Tabex. C'est une entreprise avec une longue histoire et une position forte dans le secteur de la santé en Europe de l'Est.

Ses principales métriques en ce moment sont:

• Cours actuel : environ 6,60 BGN (lev bulgare)
• Variation du jour : -0,12 BGN (-1,79 %)
• Capitalisation boursière : environ 1,10 milliard BGN
• Bénéfice par action (BPA) : 0,51 BGN
• Ratio cours/bénéfice (P/E) : environ 13,18
• Dividende annuel : 1,07 BGN (rendement de 16,04 %)

Meilleur ETF pour investir en Bulgarie

La Bulgarie est classée comme un marché autonome, ce qui signifie qu'elle ne fait pas partie des indices mondiaux des marchés émergents ou de frontière suivis par la plupart des ETF internationaux. Pour cette raison, les produits qui répliquent ces indices n'incluent pas la Bulgarie parmi leurs positions.

Actuellement, le seul ETF spécifique qui investit dans des actions bulgares est l'Expat Bulgaria SOFIX UCITS ETF, qui suit l'indice SOFIX, composé des 15 entreprises les plus liquides de la Bourse de Sofia.

Cependant, ce fonds est coté uniquement sur les bourses d'Allemagne et du Royaume-Uni, il n'est donc pas disponible sur les plateformes d'investissement espagnoles.

Expat Bulgaria SOFIX UCITS ETF

Ce fonds coté suit l'indice SOFIX, qui inclut les principales entreprises les plus liquides de Bulgarie.

L'Expat Bulgaria SOFIX UCITS ETF réplique la performance de l'indice par une réplication complète, en achetant tous les composants de l'indice. Les dividendes générés sont accumulés et réinvestis dans le fonds lui-même.

Il s'agit d'un ETF de petite taille, avec 4 millions d'euros d'actifs gérés. Il a été lancé le 24 juin 2017 et est domicilié en Bulgarie.

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• Accédez à des ETF Covered Call offrant un rendement cible de 8 à 12 %
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Investir comporte des risques. Accès soumis à test d’adéquation. Promotion soumise à T&C

Comportement de l'Expat Bulgaria SOFIX UCITS ETF

Voici la composition du fonds actuellement :

Rentabilité de l'Expat Bulgaria SOFIX UCITS ETF

En plus de ces ETF, la société MSCI dispose de l'indice MSCI Bulgaria, qui est conçu pour mesurer la performance des entreprises à grande et moyenne capitalisation du marché bulgare. Avec seulement deux entreprises dans sa composition, cet indice représente environ 85% de la capitalisation boursière ajustée par le free float du pays.

Étant donné la profondeur limitée du marché local, le MSCI Bulgaria a une représentation très réduite au sein des indices mondiaux et n'est généralement pas inclus dans les ETF des marchés émergents ou frontières.

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Investir dans l’immobilier en Bulgarie

Le marché immobilier bulgare attire de plus en plus d’investisseurs étrangers grâce à des prix d’achat encore abordables, une fiscalité attractive et une demande locative croissante, notamment dans les grandes villes et les zones touristiques. En tant que membre de l’Union européenne, la Bulgarie permet aux citoyens européens d’acheter un bien immobilier sans contraintes majeures, à l’exception de certains types de terrains.

Les villes les plus recherchées incluent Sofia, la capitale, qui concentre une grande partie de l’activité économique et universitaire ; Plovdiv, connue pour son dynamisme culturel et ses projets de rénovation urbaine ; ou encore des stations balnéaires comme Sunny Beach, prisées pour les investissements locatifs saisonniers. Varna, importante ville portuaire et station balnéaire sur la mer Noire, présente également un bon équilibre entre attractivité touristique, qualité de vie et accessibilité du marché immobilier.

La rentabilité peut être intéressante, surtout pour les logements bien situés dans les centres urbains ou proches des plages. Toutefois, la qualité des biens peut varier, et certaines zones rurales souffrent encore d’un manque d’infrastructures. Il est donc recommandé de faire appel à des professionnels locaux (agents immobiliers, notaires) pour sécuriser l’achat et la gestion.

Pourquoi investir en Bulgarie ?

Les principales raisons pour lesquelles il peut être une bonne option d'investir en Bulgarie :

1. Énergie : exploration offshore en mer Noire

Le pays progresse dans la diversification de son mix énergétique avec le soutien de grandes multinationales. Le gouvernement a signé un contrat de cinq ans avec Shell pour l'exploration de pétrole et de gaz en mer Noire.

L'investissement engagé par la compagnie pétrolière s'élève à 16,6 millions d'euros, avec des travaux centrés sur le Bloc 1-26 Han Tervel, une zone clé dans la stratégie énergétique nationale.

L'entrée de Shell sur le marché renforce le positionnement de la Bulgarie en tant qu'acteur important dans l'exploitation des ressources naturelles dans la région, s'ajoutant à d'autres initiatives dans des blocs adjacents dirigées par des entreprises comme OMV. Cette alliance vise à réduire la dépendance énergétique du pays et à renforcer son rôle en tant que fournisseur régional.

2. Industrie de la défense

Le secteur de la défense bulgare représente 4% du PIB national et emploie plus de 70 000 professionnels hautement qualifiés. Des entreprises comme la société d'État VMZ Sopot sont en pleine transformation pour s'adapter aux demandes du marché européen avec un accent sur les produits à haute valeur technologique.

Lors d'une récente visite d'autorités danoises, la vice-ministre de l'Économie, Nevena Lazarova, a souligné le potentiel du pays en tant que pôle industriel dans la défense. Cette industrie, forte de décennies d'expérience, est appelée à jouer un rôle stratégique dans le contexte géopolitique actuel et dans le renforcement des capacités européennes.

3. Passage à l’euro en 2026 : un tournant attendu

La Bulgarie remplit tous les critères de Maastricht pour l'adoption de l'euro. Selon Eurostat, au cours des douze derniers mois, l'inflation annuelle moyenne du pays a été de 2,6%, en ligne avec la moyenne communautaire. De plus, le gouvernement a présenté au sein de l'Eurogroupe un budget prévoyant de maintenir le déficit en dessous de 3% du PIB.

Ces progrès lui permettent d'avancer dans son calendrier d'adhésion à la monnaie unique. Les rapports extraordinaires demandés à la Commission européenne et à la Banque centrale européenne pourraient ouvrir la voie à l'entrée formelle dans la zone euro le 1er janvier 2026.

Cette transition renforcerait la stabilité financière de la Bulgarie et faciliterait son intégration complète dans les marchés européens.

Avantages et inconvénients d'investir en Bulgarie

Avantages

• ✅ Prix immobiliers bas
• ✅ Opportunités dans les zones touristiques
• ✅ Avantages fiscaux pour les entreprises

• ✅ Excellente relation avec l'Espagne

• ✅ Taux d'imposition réduit

• ✅ Coût de la vie et de l'embauche abordable

• ✅ Accès au marché unique européen

• ✅ Dette publique faible et déficit contrôlé
• ✅ Proximité de la zone euro

• ✅ Main-d'œuvre qualifiée dans des secteurs clés

Inconvénients

• ❌ Infrastructure défaillante dans les zones non urbaines

• ❌ Problèmes structurels persistants

• ❌ Salaires bas et fuite des talents

• ❌ Bureaucratie lente et peu numérisée

• ❌ Niveau élevé de corruption selon les indicateurs internationaux

• ❌ Marché financier peu développé

• ❌ Dépendance aux fonds européens pour l'investissement public  

Bourse de Sofia et les indices bulgares

La Bourse de Valeurs de Bulgarie, Bulgarian Stock Exchange - BSE, située à Sofia, est la seule bourse opérationnelle du pays et joue un rôle crucial dans le développement du marché des capitaux bulgare.

Fondée en 1991, la BSE est majoritairement détenue par le Ministère des Finances de Bulgarie, qui possède 50,5% des actions, tandis que les 49,5% restants sont détenus par des entreprises publiques.

SOFIX : indice phare de la bourse de Bulgarie ?

Le SOFIX (Sofia Index) est le principal indice boursier de Bulgarie, lancé le 20 octobre 2000. Cet indice reflète la performance des 15 entreprises les plus liquides et à plus forte capitalisation à la Bourse de Sofia et couvre des secteurs tels que la finance, la fabrication, la technologie et l'immobilier.

Le SOFIX est calculé en fonction de la capitalisation boursière ajustée par le "free float" des entreprises, c'est-à-dire en ne considérant que les actions disponibles pour le public investisseur. La composition de l'indice est révisée semestriellement, en mars et septembre, pour s'assurer qu'il reflète adéquatement le marché.

Certaines des entreprises qui font partie du SOFIX incluent Sopharma AD, Monbat AD, First Investment Bank AD, Eurohold Bulgaria AD, Advance Terrafund REIT, Sirma Group Holding AD et Wiser Technology.

Ceci a été son évolution au cours des dernières années :

Autres indices : BGBX40, BGREIT, BGTR30

Cette bourse offre une variété d'instruments financiers, y compris des actions, des obligations et des ETFs. Parmi ses indices les plus remarquables, on trouve :

• BGBX40, qui inclut les 40 entreprises les plus échangées, offrant une vision plus large du marché.
• BGREIT, qui suit la performance des fiducies de placement immobilier (REITs) cotées à la BSE.
• BGTR30, qui est composé de 30 entreprises sélectionnées selon des critères de liquidité et représente une approche de pondération égale, permettant une représentation plus équilibrée du marché par rapport aux indices pondérés par capitalisation.

Alors, est-ce une bonne option d'investir en Bulgarie ?

La Bulgarie se consolide comme une option attrayante pour les investisseurs intéressés par les marchés émergents au sein de l'UE. Sa combinaison de faibles impôts, coût de la vie réduit et accès au marché unique européen en fait une porte d'entrée intéressante vers l'Europe de l'Est. La proximité de son adhésion à l'euro renforce la prévisibilité macroéconomique en éliminant le risque de change.

Le pays se distingue par ses prix immobiliers encore abordables, avec un potentiel de réévaluation dans les villes touristiques. Les relations diplomatiques et commerciales avec l'Espagnesont également excellentes, ce qui facilite les flux d'investissement bilatéraux. De plus, la Bulgarie maintient un déficit public contenu et l'une des dettes les plus basses de l'UE.

Le niveau d'innovation reste faible et de nombreuses infrastructures nécessitent des améliorations, surtout en dehors des principaux centres urbains. La corruption représentent également un obstacles importants pour opérer dans le pays.

Malgré cela, la Bulgarie conserve un attrait réel en tant que destination pour des investissements à long terme, notamment dans des secteurs comme le tourisme, l'immobilier et l'énergie. Sa position stratégique et son environnement fiscal favorable sont des arguments solides pour la garder à l'esprit.